近日，太原有樓盤推出新品，以“零公攤”“超高得房率”作為核心賣點：“119平方米得房率97%”“129平方米得房率100%”等信息在購房者中引發高度關注和興趣。“得房率”是很多人的敏感痛點之一。“零公攤”真的存在嗎？超高得房率是如何實現的？背后有無風險？記者進行了調查。

A 太原樓市驚現“零公攤” 高得房率引關注

沉寂許久的太原樓市，被一個詞徹底點燃——“零公攤”。

5月底，太原市行政審批服務管理局網站發布了關于城南河西某項目建筑工程規劃設計方案的公示，其項目亮點一時間成為省城樓市的熱點話題。“河西新晉宜居之選，央企聯袂打造城市級規劃新篇章”“得房率接近100%產品橫空出世”……從各種自媒體發布的信息來看，“119平方米得房率97%、129平方米得房率100%”等廣告宣傳語直刺購房者心扉，配以“太原首個零公攤”的犀利口號，在太原市民的朋友圈刷屏。高得房率，即指業主花錢買的建筑面積里，實際能自己使用的套內面積所占的比例較高。根據房產中介傳出的消息，該項目每個戶型都有超大陽臺，贈送面積較多，所以置業顧問稱其為“零公攤”。

無獨有偶，進入6月，城南另一知名樓盤迅速跟進，以“99%的極致空間效率”加入“零公攤”戰局。其官方發布的內容顯示，該項目118平方米戶型套內使用面積116.82平方米。在精心策劃的微信推文中，該項目公眾號以《太原人居新紀元：約99%實得率！》為題進行宣傳，將矛頭直指“99%實得率VS市場75%實得率”，并標榜“3+1靈動空間布局”“可變形X空間”等概念，意在宣傳其產品是實打實的空間革命。

兩大樓盤的相繼上線，在太原購房者群體中引發震動。“在當前市場調整期，房價與公攤面積的矛盾日益尖銳，得房率成為觸動購房者神經的最敏感痛點之一。”業內人士介紹，通常情況下，一套標稱100平方米的住宅，實際套內使用面積僅有七八十平方米，這讓很多購房者感覺“吃了虧”。最近省城樓市熱炒的“零公攤”概念，精準地擊中了這一痛點，吸引了大批渴望“取消公攤面積”的購房者目光。

B 公攤面積影響得房率 90%得房率打破常態

公攤面積指的是由整棟樓產權人共同分攤的公用建筑面積，包括大堂、電梯井、樓梯間、設備間、外墻保溫層、為本樓服務的警衛室與管理用房、分隔墻水平投影面積的一半等。公攤面積與套內建筑面積之和，構成一套商品房的建筑面積，目前我國商品房銷售基本以建筑面積作為計價依據。

“公共區域是整棟建筑正常運轉不可或缺的組成部分，其建設成本包含在房屋總價之中。”業內人士介紹，一般情況下，公攤面積的大小直接決定了得房率的高低，公攤面積越大，得房率就越低，具體數值受多種因素影響，比如高層建筑消防要求高、戶均電梯數量多、單元大堂舒闊、配套設備空間齊全等因素，公攤面積自然越大。

“此次‘零公攤’引發熱議，是購房者對‘所見即所得’式購房的深切渴望。”業內人士表示，購房者普遍期望更高的得房率，希望自己在購房時花的每一分錢都在空間上有所體現，但過低的公攤往往意味著公共空間的舒適度和品質可能打折，開發商需平衡成本與售價。北京、重慶等城市推出了“套內面積計價”，表面上看購房款僅僅為套內面積買單，但這種方式早已將公攤成本計入套內建筑面積價格中去，總購房成本不會發生變化。以一套建筑面積100平方米、套內面積80平方米、單價10000元/平方米的房屋為例，按原來建筑面積計價，總價為100萬元；若按套內面積計價，有可能單價就要變為12500元/平方米，總價依然是100萬元。

當前，太原市場上主流樓盤的得房率大多在75%—85%，能達到85%已屬優秀。因此，“零公攤”或宣稱得房率遠超90%的口號，無疑是對市場及產品常態的巨大挑戰。

C 公共區域不減，巧用“贈送”實現“零公攤”

從目前流出的信息來看，省城新上市的兩大“零公攤”項目得房率遠高于市場其他產品，是否意味著這兩個項目已經將公攤壓縮到極致？公共區域的縮減會不會犧牲原有的居住舒適度？業內人士介紹，其實太原市場個別樓盤提出的“零公攤”或“超高得房率”，并不是消滅或減少了公共區域，而是開發商運用“面積贈送”策略，在計算得房率時，巧妙地將部分不計入產權登記面積（或原本可能計入公攤/套內）的空間“贈送”給購房者使用。

這些“贈送”空間常通過特定設計手段實現。第一種是陽臺面積贈送，主體結構外的陽臺（凸陽臺、露臺）通常只按一半面積計入產權建筑面積。開發商通過做大凸陽臺、設計超大露臺，并將這些區域按“一半面積”計入后，再贈送給購房者使用，變相增加了實用面積卻不增加或少增加產權面積；第二種是設備平臺贈送，預留的空調外機位等設備平臺，按規定不計入建筑面積，開發商將其設計得足夠大，并預留改造條件，如預留上下水、電源，暗示甚至引導購房者后期將其封閉納入室內使用；第三種是防火挑檐贈送，本身是為了上下層防火隔離，但是這幾年被開發商大量做成了贈送面積。業內人士介紹，太原很多新項目的防火挑檐寬度都能做到1.5米，假設一個戶型南邊開間是10米，防火挑檐的贈送面積就是15平方米。